不動産投資信託の種類
不動産投資信託は投資法人制度に基づく会社型投信と、投資信託制度に基づく契約型投信に大きく分けられ、契約型投信には委託者指図型と委託者非指図型がある。まず、会社型投信の仕組みを簡単に説明しよう。会社型投信はその言葉が示す通り、投資家から出資を募って、資産運用を目的とした投資法人が設立される。投資証券(投資口)を発行して集めたおカネ、出資金を投資法人が運用する。しかし、こうして設立した投資法人が横浜マンション不動産や有価証券を買ったり、売ったり運用を指図するわけではない。実際には、投資法人は会社の運営を委託する形で、資産の運用を専門の投信委託業者に任せる。投資法人は法人格を持つが、資産の運用指図ばかりか、資産の保管や一般事務などについても、外部の夜行バス専門業者に委託することが義務付けられている。次に、契約型投信のうち委託者指図型だが、これはなじみのある株式投信などと仕組みはほぼ同じだ。基本にあるのは信託受益権の発行、売買を伴う信託契約で、投資家から集めたおカネは信託会社(受託者)に預けられ、投資家から運用委託を受けた投信委託業者が投資判断を行い、信託会社に対して運用を指図する。これに対して、同じ契約型でも委託者非指図型は、複数の投資家と直接、信託契約を結んだ信託会社が自らの裁量で運用を行うところに特徴がある。運用を外部(認可を受けた投信委託業者)に委託しなければならない会社型投信や委託者指図型の契約型投信とは、この点が大きく異なる。一方、こうした契約形態や運用主体などの違いとは別に、いくつかの分類方法がある。一つはいったん発行した証券（投資口か信託受益権）を投資家の要求などに応じて買い戻すオープンエンド型と、買い戻しを行わないクローズドエンド型に分ける分類だ。通常、買い戻しのないクローズドエンド型については、証券取引所や店頭市場で売買できる流動性を確保することが求められる。また、どんな投資家に販売するのか、あるいは、どのくらいの数の投資家に販売するのか、その販売方法による私募と公募という区分もある。私募にはさらに、適格機関投資家のみを対象とするプロ私募とそれ以外の私募に分けられる。このように、制度上、非常に多様な埼玉 一戸建て不動産投信が考えられるが、現在、日本で、上場が計画されているのはすべてクローズドエンドの会社型不動産投信である。米国のＲＥＩＴは、ＲＥＩＴ自らが運用する点は日本と異なるが、このクローズドエンドの会社型に最も近い。これに対して、上場しない形の委託者非指図型商品を計画する信託銀行なども出てきた。不動産投資信託で開示される不動産の価格には札幌 ビジネスホテルの「取得価格」、「取得価格」の妥当性をチェックするための調査に必要な「鑑定価格」、会計上の「簿価」、市場での価値を表す「時価」がある。不動産投信では取引当事者による恣意的な価格決定で投資家が不利益を受けないように、「取得価格」の妥当性を事後的に公認会計士や弁護士などに調査させる仕組みがある。この調査は、「鑑定価格」に基づいて行われ、調査結果は資産運用報告書で投資家に通知される。ここでいう「鑑定価格」は、取引に使用されたものでも、取引に関係しない第三者が改めて行ったものでもよい。たとえば、不動産を競争入札で取得した場合、「取得価格（落札価格）」と入札前に取った「鑑定価格」が一致することはほとんどない。この場合、公認会計士などは、新たな「鑑定価格」を基に「取得価格」が妥当な価格であることを明らかにすることになる。また、「簿価」は運用している不動産の会計上の価格で、不動産投信も一般企業と同様、土地は取得原価で、建物は減価償却後の残存価格で管理される。これら３つの価格はいずれも、その物件を現時点で市場から再取得する、あるいは市場へ売却する場合の価格、すなわち時価を表すものではない。そこで、不動産投信では、毎期末の「時価（評価額と表記される）」を投資家に開示することが義務づけられている。上場不動産会社でも時価情報を株主に開示していないだけに、このような時価評価額の開示は注目されるところである。ただ、時価については沖縄旅行市場参加者の多くが合意できる客観性の高い評価手法がいまだ整備されていないという問題もある。このように、不動産投信では不動産価格のとらえ方がいくつもあるため、それぞれの意味と目的を理解していないと混乱することになる。